「台灣不缺房子，但缺的是好房子！」、「不能對不起這麼優質的土地」，宏舜開發基於以上理念，在高雄美術館園區推出具有國際級地標建築的住宅大樓「高雄HH」，敢於與眾不同的創新思維，在尚未正式推案前就創下許多紀錄，包括：南臺灣第一個普立茲克建築獎(The Pritzker Architecture Prize)得主規劃設計、全台第一棟住宅大樓邀請垂直花園設計大師法國綠先生Patrick Blanc設計垂直綠牆、外牆設計全球唯一、台灣第一棟住宅大樓獲得LEED金級認證、南台灣第一棟住宅大樓設計國際標準規格壁球館；不僅如此，從2013年開始即屢獲多項大獎肯定，包括：規劃設計類全國首獎、施工品質類金質獎、美國綠建築LEED金級認證與專案管理實務競賽優選，究竟宏舜開發如何進行這個專案的價值創造，已受到市場高度關注。
「沒有頂尖的建築設計，就不會有傳世名宅！」這句話一語道破房地產開發案價值鏈中最關鍵流程—規劃設計的重要性。依據業界經驗，不動產開發案建案成本的70%是在規劃設計階段省下的，產品風險70%發生在規劃設計階段，預售前70%的時間花在規劃設計；由此可知，產品規劃設計是不動產開發案最關鍵的環節。
房地產開發專案具備以下10點特質：
1.土地加值與加工
2.高度專業分工
3.財務槓桿計畫
4.資本密集及難散
5.法令可行性
6.不可移動性
7.風險離散性
8.低度流通性
9.獨特產出
10.持續改進逐步完善
從專案特質而言，不動產開發案是資金高、風險高、專業度高的大型專案，所以對這類型的專案管理更須步步謹慎。
根據個人2009年以專案管理觀點進行的不動產開發案關鍵成功要素探討之研究，就教約50位不動產及專案管理兩大領域的產官學界專家意見後，得出前五大關鍵成功要素分別如下：1.開發專案策略
2.產品規劃設計策略
3.設計價值
4.市場競爭策略
5.土地資源及價值創造能力
此一結果進一步驗證房地產規劃設計階段價值創造與競爭策略是開發專案極重要流程。
不動產開發商如何在規劃設計階段，於上述10大特質及關鍵成功要素之間拿捏各種資源的投入，進而創造產品價值為市場所接受，並且如預期之專案目標完銷結案與顧客滿意，是每個地產開發商最艱困的挑戰。資源種類與多寡，會決定專案的成果，有關不動產開發專案可運用資源，詳如下圖。
不動產開發案可運用資源
貳、宏舜開發簡介及建築產品發展策略
一、宏舜開發簡介
2008年成立的宏舜開發，是由已在台灣立足22年的Formosa Builders營建團隊所經營；主要成員係國內外知名大學土木、建築、營建管理、室內設計、企業管理及土地開發......等菁英組成，是國內建築業極少數具備專業整合能力的營建團隊。從選購土地、規劃開發、精心設計、責任施工、企劃銷售到完工交屋，宏舜開發皆以營建專業核心技能就關鍵合作夥伴、關鍵活動、關鍵資源、價值主張、目標客層、成本結構、收益......等嚴謹規劃、執行與管控。
宏舜開發負責人郭俊良設計師，成功大學建築系畢業，獲美國奧勒岡大學室內設計碩士，目前代表台灣出任亞洲暨西太平洋地區營造業公會國際聯合會(簡稱亞太營聯會)執行理事。創辦人郭倍宏博士，台灣大學土木工程系畢業，獲美國北卡羅萊納州立大學結構工程博士；郭倍宏博士為國際知名人物，亦曾代表台灣出任亞太營聯會執行理事及秘書長，並獲頒第38屆亞太營聯會Dr. Yeoh Tiong Lay卓越獎座及第七屆國家玉山獎傑出企業領導人全國首獎......等。創辦人郭倍宏博士一向親自參與規劃設計會議，所以針對疑義可以面對面溝通，立即解決問題並決策，在充份掌握專案各種情境與限制下，決定進度、品質、範圍與成本基準以及資源投入程度。
至於專案團隊的組建，宏舜開發與關係企業宏昇營造不論在建築、土木、結構、機電、營建管理、室內設計、專案管理、土地開發、電腦資訊都有專業人才，多數一線核心幹部具有碩博士學歷與專業證照，且平均實務經驗超過20年，長年一起合作各類專案的經驗，已建立相當程度默契並展現共好團隊的精髓。
二、建築產品發展策略
郭倍宏博士與郭俊良設計師深具國際視野及細膩巧思、創意無限、追求完美的特質，加上長期職場經驗，對於建築市場顧客需求有其專業敏感度；因此宏舜開發成立後，就將未來發展定位為興建「好宅、名宅」，不論是透天電梯住宅或集合住宅，都勇於創新挑戰市場。宏舜開發對於每一個建案都以精雕細琢的態度進行規劃設計，因此一舉一動已引起同業高度關注；也正因為如此，宏舜開發自2008年經營起並不急於推案，而是深入瞭解全台灣房地產商及主要競爭對手之產品，思考如何打造宏舜開發品牌及創造差異化產品、如何打造每一個建案特色及創造建物特別價值，以及如何建構經營模式......等。基本上，宏舜開發從策略架構、價值、流程、利害關係人、資源......等五大構面為組織發展已構思完整藍圖，詳如下圖。
宏舜開發建築產品發展策略架構圖
參、「高雄HH」專案簡介與限制
一、專案簡介
規劃設計既然是不動產開發價值鏈的關鍵環節，建築師則是規劃設計的靈魂人物。「高雄HH」是宏舜開發在高雄市打造的精品超高層住宅，由於具有宏舜標竿大案之意義，所以專案發起人郭倍宏博士及宏舜負責人郭俊良秉持「十年磨一劍」精雕細琢、逐步精實完善的堅持；於是決定不計成本遠赴奧地利維也納，禮聘1985年普立茲克建築獎得主Hans Hollein為本案設計規劃，期盼能為如此優越的地點創造非凡價值。
「高雄HH」位於高雄市最寬的林蔭大道（中華一路，60M寬）通往美術館園區入口（美術東五路，20M寬）之三角窗，基地面積701坪，地下3層、地上26層，每層樓高3.6M、總高105.6M，總樓地板面積6,150坪。外牆為玻璃帷幕結合混凝土面之雙層牆設計，加上Hans Hollein為本案新創、世界唯一的造型深遮陽鋁板，以及一樓波浪形雨庇呼應高雄海洋城市意象，整體外觀頗具現代感，吸睛效果百分百。至於生活機能考量則著重於發揚Healthy House‧Happy Home (健康住宅，快樂住家)的理念，以大開窗及大陽台取景，這樣的一棟節能低碳、充滿健康快樂氛圍的環保綠建築，必然成為人人驚豔的高雄市新地標。
高雄HH建築外觀
二、專案限制
由於專案發起人期望「高雄HH大樓」成為地標建築，目標客層定位在金字塔頂端之小眾市場，所以規劃設計標準除了滿足法規可行性及集合住宅功能，更須符合好宅、名宅領先指標，符合市場潮流需求，甚至追求創新以創造市場需求，簡言之，就是產品價值創造。
就法規可行性，必須滿足：都市設計審議、建築技術規則、結構設計技術規範、機電設計相關規範、消防安全相關法規、土地使用分區、基地面積、容積率、建蔽率、獎勵停車、容積獎勵。本案已先後通過都市設計審議、建照執照與五大管線審查、台大地震中心結構審核以及台灣建築中心防火避難綜合檢討審核。
就產品價值創造，專案交付成果必須滿足：專案發起人的產品定位、市場潮流需求、區位條件、地質條件、合理公設比、節能、環保、不可低於業界一般標準設計、採用世界級品牌衛浴及廚具設備、參酌智慧建築基礎設施及功能選項等八大指標、參酌LEED相關指標、提升防火等級、參酌頂級住宅流行元素、參酌頂級住宅要素(隱私、安全、尊榮、舒適)、先進工法運用、唯一性、獨特性之特色呈現......等。
肆、專案團隊運作模式
宏舜開發團隊運作各類專案依照公司已建立之標準作業流程，並以伺服器資訊系統建立完整的檔案資料庫，讓所有專案團隊成員可以同步即時掌握專案資料文件；除了每周固定時間舉行進度、範圍、品質、成本、焦點議題、變更管理等會議，不定期與外部專家開會，在辦公室每日隨時可見的站立會議，都讓專案團隊成員間能作最有效與即時的溝通。
「高雄HH大樓」於建築設計的第一階段，由宏舜開發負責人郭俊良親自擔任PM，因其外語能力強、建築與室內設計專長背景，由他負責與Hans Hollein及國內建築師為主要溝通窗口，第一線把關規劃設計品質。第二階段進入都市設計審議後，由目前擔任本案新建工程工地主任的王文福擔任PM至今，王文福是工務部協理，負責各類工程專案PM已有20多年經驗，因應公司投入不動產開發，為加強建築設計專業素養，他個人也於擔任本案PM期間在職進修，完成成功大學建築碩士學位。
專案發起人深諳不良或魯莽的設計決策往往會衍生變更曲線成本及技術債務(Design debt)，因此聘請頂尖專家借助其已受業界肯定之專業技術與才能為產品創造價值與賣相，以達事半功倍之成效。此外，於規劃設計專案啟動時就導入「Design Thinking」，就室內設計與住戶空間使用等觀點，由室內設計部門搭配委外室內設計師逐步精實完善公設與私人住宅空間，以及與工務部於施工階段密切溝通室內設計的相關需求，以降低將來重工之機率。
伍、世界級專家與專業團隊聯手規劃設計
一、已延攬合作之知名專家
除了經營團隊菁英皆具不同的專業素養與經驗，宏舜開發也不吝於禮聘國內外知名專家共同精心打造傳世名宅；為創造本建案的唯一性、獨特性、不可替代性及相對稀少性，本建案延攬合作的知名專家包括：
● 1985年普立茲克建築獎得主、奧地利國寶級建築大師Hans Hollein
● 垂直花園設計大師法國綠先生Patrick Blanc
● 圓境生態綠能建築事業群陳光雄/唐吉生建築師
● 台北101結構設計永峻工程顧問股份有限公司謝紹松董事長(台灣大學傑出校友)
● 台賓科技董事長王明德博士 (麻省理工學院博士)
● 前文建會主委陳郁秀教授 (法國國立巴黎音樂學院)
● 俠林國際林書民執行長 (紐約理工學院藝術系碩士)
● 台灣非常服務（Positively Outrageous Service）權威紐約國際陳文敏總經理 (紐約三大頂級飯店「漢斯理皇宮」Helmsley Palace Hotel飯店副總經理)
● 知名雕塑藝術家劉柏村教授
● 全美傑出工藝家蔡爾平先生
二、普立茲克建築獎得主Hans Hollein親自規劃設計
Hans Hollein建築師不僅是建築界奇葩，他也是藝術家、規劃師、設計師、教師與作家，因一生傑出成就，已被奧地利尊為國寶級人物，更是全球建築界尊敬的先進。Hans Hollein在2010年與郭倍宏博士深度懇談建築開發理念後，爽快地答應郭博士邀約，親自帶領團隊從奧地利前來高雄市勘察基地與周遭環境，當然也深入瞭解高雄市特有的地方人文特質。
建築師Hans Hollein將此大樓定位為「Gate to the Museum」(高雄美術館門戶)，與開發團隊對此大樓成為「國際名宅、南台第一，港都亮點、高雄之心」的期許相互輝映；再搭配本地圓境聯合建築師事務所及世界第一高樓「台北101」結構專家—永峻工程顧問公司的協力合作。
三、結構設計採高標準設計，由台北101大樓結構設計團隊把關
住宅的高耐震是最基本也是最高要求，因此建築物的結構設計是否安全，會優先於建築設計，即建築師的設計若是結構評估不可行，再吸睛的設計也必須放棄。本案特聘請台北101大樓結構設計團隊永峻工程顧問公司，將Hans Hollein大師的設計落實，本案是超高層，總樓高近105.6M，經永峻工程顧問公司專業評估後，HH大樓採鋼筋混凝土造、地上26F，地下3層，鋼筋混凝土+基樁+斜撐設計三合一設計，強力鞏固建築基礎及減低建物搖晃；此外，結構設計安全係數採用高標準，高於一般住宅建築，在連續壁、配筋設計、繫筋特別加強。全棟梁、柱、樓板結構設計均通過台大地震中心審核。
本案於施工過程，為求未來使用更為舒適理想，如有格局上的變動需求，必定先送請永峻公司進行評估，確定可行才會進行變更。
此外，本案結構所用預拌混凝土、鋼筋或鋼構皆採知名企業生產的最佳品質材料，因此不論結構安全設計或材料、施工品質都高於業界標準。
四、雙層牆獨特設計委請世界知名帷幕顧問公司協助評估建議
外牆是建築物的門面，因此是建築設計很重要的一環。本專案的外牆設計，為玻璃帷幕結合混凝土面之雙層牆設計，加上Hans Hollein為本案新創、世界唯一的造型深遮陽鋁板，是整個規劃設計最搶眼的亮點，但如何將這世界唯一的設計實現，堪稱挑戰，本公司雖已委請國內帷幕牆專業施作廠商，但仍委請世界知名帷幕顧問美商希迪西(CDC)公司，提供更為嚴謹專業的施工評估與建議，確保外牆美觀與施工品質都能達到專案要求。
五、法國綠先生Patrick Blanc設計氣派門廊與綠牆交誼廳垂直綠牆
高雄HH氣派門廊與綠牆交誼廳垂直綠牆，委請世界聞名的垂直花園專利系統發明家Patrick Blanc設計，完成後將媲美台北國家兩廳院兩面巨型綠牆「綠色交響詩」、「蘭花圓舞曲」，完成後也將是法國綠先生在台唯一住宅代表作。
六、節能住宅榮獲美國綠建築委員會新建物金級認證
高雄HH是一棟節能建築，於2015年11月創下全台灣第一棟住宅大樓榮獲美國綠建築委員會LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)新建物金級認證。
七、運用科技BIM確保施工及建築物品質
導入建築資訊模型(BIM, Building Information Modeling)是全球營建業在科技運用的主流趨勢之一，但觀察台灣營建業，決心將建築資訊模型(BIM)導入協助品質把關的企業不到1%，主要是因為此一作為會增加企業營運成本。但宏舜開發決心走在台灣營建業之先，從規劃設計乃至營建生命全週期導入BIM科技，降低工程錯、漏、碰、缺之發生，並減少人為疏失錯誤，以確保施工及建築物品質。此項科技運用，宏舜開發委請台賓科技公司、台灣大學BIM中心及土木工程系教授共同執行合作。
以BIM科技檢討本案圓頂會所設計圖面，3D圖呈現設計圖所產生之問題點。
陸、結 語
本案於2013年10月打敗北中南眾多參賽作品，獲建築產官學界評審團肯定，得到台灣第15屆國家建築金質獎規劃設計全國首獎殊榮，評審團咸認本案之建築規劃設計吸睛亮眼、充滿巧思，必然成為地標建築。2014年再獲得高雄市三大專業機構—土木技師公會、建築師公會及結構工程工業技術公會聯合肯定，榮獲第一屆2014年高雄市新建建築物工程品質金質獎，評審團就本案得獎理由評語如下：
1.引進BIM軟體整合系統，充分消除介面障礙。
2.自創檢驗流程紀錄，形成良好工程履歷。
3.混凝土工程品質優良。
4.施工團隊橫向連繫溝通無礙，縱向上下同心建立特有之完備品管制度，是民間廠商中少有的。
5.除完整內部品質制度，還委外建立外部稽核。
6.獲得第15屆國家建築金質獎規劃設計類全國首獎。
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