文/林奇芬

現在可以買房子嗎？不管在任何場合，都有投資人詢問同樣的問題。從資金效益的角度思考，考量五個重點，你就知道該不該買房子了。

最近我受邀參加一場「小資男女攻房術」演講，現場擠滿了年輕男女，顯示大家對於購屋這個議題有高度興趣。當我詢問現場來賓，竟然有一半人已經有房子，看來房地產的議題，不管是不是「無殼蝸牛」，都有高度興趣。

活動現場朋友問題五花八門，但最終都脫離不了一個議題，「現在可不可以買房子？」這個問題，其實很難回答，因為，最終要回到每個人的狀況與需求而定。不過，我想從理財的角度來談談，房地產投資，究竟是不是一門好生意。

房地產是穩賺不賠的好生意?
如果按照過去十年的經驗來看，房地產一定是個好生意，因為，過去十年房價只漲不跌，不管在任何時點買進都可獲利。若是在過去十年買進股票或基金，也許有賺到錢，但也可能在2008年金融海嘯把獲利賠光了，若再遇到2010年歐債危機與2011年美國債務危機，甚至還可能產生虧損。因此，很多人回頭一看，主張「買房子才是穩賺不賠的好投資」。

但是，持有這種主張的人，投資房地產的時間可能還不夠長，年齡在45歲以上，經歷過1990年之後台灣房地產市場大修正期的人，對房地產的看法可能有些不一樣。在1990年之後，台灣房地產市場曾經經歷長達14年的空頭市場，成交量萎縮、價格下跌，因此，「房價只漲不跌」並不是永遠正確的命題。

國外房地產市場，也是有漲有跌
除了台灣，國外房地產市場也有同樣的經驗。美國房地產市場自2000年以來從谷底翻身，成為投資人爭相搶進的投資標的。直到2007年爆發次貸風暴，2008年更引爆投資銀行雷曼兄弟倒閉、全球金融海嘯，美國房地產市場受此衝擊，面臨成交萎縮、價格崩跌的走勢，直到目前還無法完全復原，顯示房地產市場一旦發生風暴，殺傷力極為驚人。

亞洲房市雖未如美國發生次貸風暴，但由於近年房價漲幅過高，各國都祭出打房政策，尤其是房價最高的香港與新加坡，紛紛推出各種政策來壓抑過熱的房市，目前已經初見成效。

新加坡、香港，面臨房價下跌壓力
例如，新加坡國土規劃部門公布，2014年第一季住宅房價指數下跌1.3%，並已經連續二季下跌，而2013年全年房價僅上漲1.1%，是自2008年以來新低，顯示房價欲漲乏力。而3月公布的成交量更急速萎縮83%，買氣縮小更可能進一步拉低房價，巴克萊預測，今年新加坡房價可能下跌15%。

另外，香港差餉物業估價署公布，香港私人住宅售價指數已經連續8個月下跌，雖然下降幅度不大，但有些個案則有較大修正幅度。如新鴻基在2月初，主動將建案「爾巒」售價降低40%，李嘉誠旗下建案「DIVA」也以低於市場行情25%開賣，都被視為房價風向球。標準普爾也預估，香港房價今年可能修正20%。

中國慎防房市風暴
除了香港、新加坡，過去只漲不跌的房價開始修正之外，目前中國大陸房地產市場，更被視為「不定時炸彈」，雖然一線城市房價仍然持穩，但二三線城市地產公司面臨資金斷鍊壓力，並陸續有建商倒閉事件傳出，讓房市風聲鶴唳。目前大陸房地產銷售金額，從去年成長30%到今年第一季負成長5.2%，已經可以感受到濃濃的寒意。

相較之下，台灣房地產市場顯得最穩健，目前僅有成交量縮小，但未見價格下跌、或是地產公司財務危機。但此並不代表台灣房市未來不會面臨調整，在經歷十年多頭走勢，再加上政府一波波的打房政策，台灣房市也同樣面對房價欲漲乏力的挑戰。

該不該買房地產的幾個考量
面對房市多空論戰，現階段究竟是不是買房子的好時機？不彷從幾個理財的面向來算一算，究竟，現在該不該買屋？

考量一，房價持續上漲機會大嗎？
雖然房價過去幾年呈現持續上漲走勢，但是，從美國、香港、新加坡的例子來看，房價仍會有修正下跌的階段，因此，現階段是否該買房，要判斷房價上漲機率高，還是下跌機率高。

根據好房網的統計，今年3月份台北市成屋交易平均售價65.7萬元，已經連續二個月呈現下跌走勢。除台北市之外，台中市、桃園市、新竹市也都呈現下跌走勢，其中，新竹市單月跌幅高達3.5%，顯示部分地區已出現房價鬆動的跡象。

一般而言，當經濟處在上升波段時，房價也可能跟著上漲。目前台灣景氣燈號從黃藍燈轉為綠燈，顯示景氣好轉，有利於房地產。不過，由於政策面持續緊縮，包括限制貸款成數、提高房屋買賣與持有相關稅負等，再加上新成屋供應量大增，則不利於房價上漲。由於多空訊息雜陳，目前房價偏向膠著盤整，若未來成交量持續萎縮，再加上明年起可能開始升息，則房價下跌壓力將大於上漲壓力。

考量二，貸款利率與租金報酬率的差異？
由於房價攀高，目前換算之後，租金報酬率平均僅1.5%，但房貸利率則為2--2.5%，表示貸款成本高於租金回收，不利於以房屋出租為主的包租公。由於過去幾年房價持續上漲，許多包租公持有房地產的目的不在房租收入，而在房價長期上漲的誘因。

若未來房價無法上漲，房貸利率卻又持續攀高，將拉大房貸利率與租金報酬率的差距，大幅增加包租公負擔成本，部分資金周轉緊縮的包租公，可能必須脫手房地產，此將增加房地產的賣壓。

考量三，房租負擔與房貸利息負擔？
以目前台北市一戶35坪均價65萬元，總價2275萬元的房屋為例，若每月房租為3萬元，年租金36萬元。若要購買一戶2275萬元的房屋，自備款需500萬元，貸款1775萬元20年期，則每月本息負擔（以利率2.5%計算）為9.4萬元，其中每月支付利息，前三年約在3.2萬元到3.7萬元之間。換句話說，每月房租支出還比利息支出便宜，有利於租屋族不用急於購屋。

考量四，先租後買，還是先買先賺？
若以三年時間來估算，以前例總價2275萬元的房屋，假設先投入500萬元自備款，每個月繳交9.4萬元房貸本息攤還，若三年內房價每年漲幅5%，則三年後房屋總價將增值為2633萬元，可獲利358萬元。
若先租屋三年，則有自備款500萬元，與每個月多出6.4萬元（9.4萬元本息攤還金額-3萬元房租）可投資，則必須投資報酬率高於9%才能超越房地產的獲利。

可是若未來三年房價呈現停滯或是下跌走勢，則先將資金投入可以創造更大收益的資產，如股票或基金，反而可以創造更好的報酬率。因此，該先買屋，還是先租後買，跟預期未來房價是否可持續上漲有重大關係。

考量五，短期操作或是長期持有？
很多人說，即使在1990年後購屋的民眾，雖然短期套牢，但長期來看房價漲幅仍超越20年前，因此，長期投資房地產仍可獲利。
其實，如果把時間拉長來投資台積電，即使中間歷經網路泡沫、次貸風暴、歐債危機，到目前為止台積電仍然讓投資人獲利豐厚。因此，只要是體質良好的投資標的，長期持有都可獲利，並不僅限於房地產。
現階段若要短期操作房地產風險較高，但若是自住客想買一個符合自己需求的窩，手上資金寬裕，並可以持有十年以上同時，持有房產的地點區位良好，則長期風險有限。

不管是想要買屋、換屋，或是手上有房產要買要賣等不同的情況，根據以上五個考量點充分思考後，對於下一步的行動，就有更完整的想法了。買房子不是浪漫的幻想，特別是在房價高漲十年之後，行動更要小心謹慎。